Сегодня речь пойдет о переводе жилых помещений в нежилые. Будут рассмотрены общие вопросы процедуры перевода помещений из жилых в нежилые, сложности перевода и возможности их решения.

Жилищный кодекс РФ в статье 17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования» прямо указывает на то, что жилое помещение можно использовать только для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих на законных основаниях в жилом помещении граждан. Таким образом, жилое помещение не может быть использовано для размещения офисов, магазинов, торговых точек, складов и т. п. Указанная деятельность может осуществляться только после перевода жилого помещения в помещение нежилое.

Закон устанавливает определенную процедуру для перевода жилого помещения в нежилое, которая должна быть соблюдена. Таким образом, исключена возможность признания жилого помещения нежилым по факту, т. е. в связи с тем, что в нем находится фирма или предприниматель.

Вопрос о переводе жилых помещений в нежилые на сегодняшний день становится особенно актуальным.Это связано с тем, что, во-первых, нежилое помещение гораздо выгоднее сдавать в аренду, чем жилое. Во-вторых, в соответствии с градостроительным регламентом и зонированием территорий строить бизнес-центры можно только в общественно-деловых зонах. Поэтому если зонированием не предусмотрена возможность строительства офисных помещений на территории, где предприниматель предполагает вести свою деятельность, то все указанное вкупе с недостатком офисных площадей создает ситуацию, при которой предпринимателю не остается другого варианта, кроме как выкупить квартиру и перевести ее в нежилой фонд.

Условия для перевода квартиры или комнаты определены статье 22 Жилищного кодекса РФ. Перед тем, как взяться за перевод квартиры или комнаты в нежилое помещение, убедитесь, что выполняются следующие требования: - имеется техническая возможность оборудовать отдельный вход в квартиру либо имеется доступ к ней без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим квартирам, то есть не через подъезд общего пользования; - квартира или комната не является частью другой квартиры или комнаты; - квартира или комната не является местом постоянного проживания граждан; - квартира или комната не обременена правами третьих лиц, т. е. не состоит под арестом, не находится в залоге и т. п.; - квартира расположена на первом этаже здания или выше первого этажа, но при этом помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются нежилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления, то есть администрацией соответствующего района. После того, как вы удостоверились в том, что все указанные выше требования соблюдены, вам следует представить в администрацию района следующий пакет документов: - заявление о переводе жилого помещения в нежилое; - правоустанавливающий документ на помещение (подлинник или копия, заверенная нотариально); - технический паспорт на помещение; - поэтажный план здания; - проект перепланировки / переустройства (представляется в том случае, если для использования помещения в качестве нежилого необходимо произвести перепланировку / переустройство).

С одной стороны, статья 23 Жилищного кодекса предполагает возможность отсутствия проекта перепланировки / переустройства. На практике же в связи с тем, что для перевода жилого помещения в нежилое необходимо оборудование отдельного входа в помещение, что само по себе является перепланировкой / переустройством, по окончании которой оформляется акт о вводе объекта в эксплуатацию, проект перепланировки / переустройства требуется почти всегда.

Комитет в администрации района при принятии документов обязан выдать заявителю расписку в получении указанных документов. Муниципалитет обязан принять решение о переводе жилого помещения в нежилое или решение об отказе в переводе в срок не более 45 дней. В срок не более 3 рабочих дней муниципалитет обязан направить заявителю принятое решение. Акт муниципалитета о переводе жилого помещения в нежилое является основанием для использования данного помещения в коммерческих целях, а также для внесения соответствующих изменений в данные об объекте.

Жилищный кодекс прямо запрещает требовать от заявителя дополнительные документы, помимо указанных выше. На практике же муниципалитет всегда требует представление дополнительных документов в виде согласований с МЧС, СЭС, ГИБДД, Хабэнерго и пр. При этом вероятность получить отказ в согласовании при отсутсвии соответствующих согласований приближается к 100 %. Данная ситуация связана с противоречивостью действующего законодательства. С одной стороны, Жилищный кодекс устанавливает в качестве оснований для отказа: - непредставление полного пакета документов; - представление документов в ненадлежащий орган; - несоблюдение условий перевода помещения, установленных статьей 22 Жилищного кодекса РФ; - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Здесь начинается самое интересное. Законодатель, установив запрет муниципалитета требовать дополнительные документы у заявителя, исходил, видимо, из того, что представленный пакет документов содержит в себе информацию о переводимом помещении, наличие которой для муниципалитета необходимо и достаточно для определения возможности и законности перевода помещения. При этом статья 22 ЖК РФ говорит нам о том, что перевод помещения в нежилое осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом, а также законодательством о градостроительной деятельности, которое, кстати, состоит не только из Градостроительного кодекса, а еще и из Земельного кодекса, законов об архитектурной деятельности, об объектах культурного наследия, а также множества подзаконных актов. Таким образом, проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен соответствовать не только требованиям Жилищного кодекса, но и требованиям градостроительного законодательства, что создает для чиновников бескрайний простор для отказа в переводе помещения в нежилое при отсутствии согласований с соответствующими инстанциями.

Основываясь на статье 22 Жилищного кодекса РФ, чиновники вправе требовать от заявителя согласие собственников квартир в доме на перевод помещения в нежилое. При этом существует практика предоставления согласия как всех собственников дома, так и собственников лишь соседних квартир. При такой неопределенности нет гарантии, что от заявителя, получившего согласие собственников соседних квартир, не потребуют представить согласия всех собственников дома.

Обратимся к сложившейся судебной практике. В одной из ситуаций индивидуальный предприниматель обратился в администрацию города с заявлением о переводе квартиры в нежилое помещение. К заявлению он приложил все необходимые документы, в том числе согласие собственников соседних квартир дома. Администрация города вынесла отказ в переводе жилого помещения в нежилое на том основании, что не представлено согласие всех собственников. Предприниматель, считая, что он представил документов даже больше, чем того требует закон, обратился в суд. Суд отказал предпринимателю в удовлетворении его требований на том основании, что земельный участок под домом, часть которого предполагается занять при переводе квартиры в нежилое помещение, принадлежит местной администрации, у которой предприниматель согласия не испросил. В данной ситуации суд исходил из того, что в результате перевода квартиры в нежилое помещение уменьшается общее имущество, находящееся в долевой собственности граждан, проживающих в доме. Чаще всего речь идет о части земельного участка придомовой территории. Но если земельный участок под домом не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то он может быть как в собственности граждан, так и в собственности муниципалитета. В данной ситуации необходимо было получить согласие мэрии города.

Существует практика, когда суд обязывает муниципалитет принять акт о переводе жилого помещения в нежилое, поскольку отказ администрации неправомерен на том основании, что положительные заключения надзорных органов о предполагаемом переводе не содержатся в перечне документов, которые в соответствии с Жилищным кодексом РФ заявитель должен представить.

Бывают случаи, когда муниципалитет взимает определенную плату за перевод помещения в нежилой фонд, которая взимается с заявителя либо в качестве сбора, либо в качестве инвестиционного взноса. Дело в том, что в соответствии с Налоговым кодексом органам государственной власти и местного самоуправления запрещено устанавливать самостоятельно налоги и сборы, не предусмотренные Налоговым кодексом РФ. Доводы администрации, заявившей в суде, что в данном случае сбор отвечает всем признакам сбора, установленного НК РФ, суд отклонил как несостоятельные. Также сомнительна «инвестиционность» перевода помещения, когда администрация заключает с заявителем договор о финансировании капитального ремонта муниципального жилья. На основании того, что отношения заявителя и администрации по переводу жилого помещения в нежилое представляют собой отношения власти и подчинения, а не равноправия сторон, суд признал такое «инвестирование» незаконным, а сделку - ничтожной.

В другой ситуации организация приобрела квартиру на первом этаже жилого дома и подала документы в администрацию города на перевод квартиры в нежилой фонд. Администрацией было вынесено положительное решение, и организация обратилась в учреждение юстиции для государственной регистрации своего права. Учреждение юстиции вынесло отказ в регистрации. Фирма, решив, что ее право было нарушено, обратилась в суд. Суд же признал отказ в регистрации права законным, поскольку перевод жилого помещения в нежилое не влечет за собой создания нового объекта недвижимости.

Учитывая вышесказанное, довести процедуру перевода жилого помещения в нежилое до конца под силу не всем. При обжаловании отказа администрации в переводе суды нередко принимают прямо противоположные решения. Представляется верной та позиция, при которой суд удовлетворяет требования заявителя обязать администрацию вынести акт о переводе на основании того, что заявителем представлен полный пакет документов, предусмотренный Жилищным кодексом, со ссылкой на то, что перечень документов является закрытым и не подлежит расширительному толкованию. К тому же, есть практика, что суд, отказывая заявителю в удовлетворении его требований в первой инстанции, признает его право во второй инстанции и подтверждает в третьей. Поэтому хотелось бы порекомендовать гражданам и организациям отстаивать свои права и законные интересы и, пробиваясь через административные барьеры, добиваться своих целей.

Новости

Мы работаем с надёжными партнерами

Наши преимущества

Сроки выполнения работ

Благодаря высокотехнологичному оборудованию и профессиональному кадровому составу, все работы выполняются в короткие сроки

Качество выполнения работ

В нашей компании работают только высококвалифицированные специалисты, имеющие огромный опыт работы в данной области

Конкурентоспособность

Наша компания предлагает низкие цены и высокое качество выполнения работ

С нами удобно

В нашей компании работает юрист и нотариус